房产估价 | AssetAI

概述

房产估值（property-valuation）

单套房产参考估值。价格只能来自当次公开网页或调用方给的检索摘要。交付前必须跑通校验脚本；脚本未通过就不是一份可交付的报告。

触发条件

用本 skill：用户要估某一套房现在能卖多少，且谈的是城市、地址、小区或建筑面积。

不要用本 skill：

权限

只使用下面这些能力：

• 阅读本 skill 目录里的 references/、assets/、scripts/
• 在当前工作目录写入一份 {标的简称}_估值报告.md
• 只运行 scripts/validate_report.py，参数只有报告路径和 --area
• 没有检索摘要时，才检索并打开 [references/search-playbook.md](references/search-playbook.md) 点名的公开网页

不使用登录、Cookie、验证码、账号、API Key、内部样本库、支付或消息接口。不安装软件，不运行上述脚本以外的命令。门牌只写进报告溯源；检索词用城市、区县和小区或路名。

工作原则

• 已有检索摘要时，摘要是唯一事实来源，不要声称又搜了一轮。无 URL 的记录不计入。
• 每一轮打印真实有效记录数 n。n < 10 只换后缀；n == 0 按熔断报告交付，置信度 ≤ 30，不用周边小区或城市均价填数。
• 确认后的地址和建筑面积不得改写。
• 单价来自可比样本。总价（万元）= 单价 × 同一个建筑面积 ÷ 10000。没有独立成交时，挂牌行与成交行相同。
• 最低 < 平均 < 最高，单价和总价都要满足。报告里的数和计算过程里的数必须相同。

输入

缺必填项时停下来，列出缺哪几项。建筑面积 ≤ 0 时同样停下来说明，不要继续估。

操作步骤

1. 核对输入。地址里已有小区名就采用。没有小区名时，至少两个独立公开页面一致才确认名称，否则全文使用原地址。
2. 没有检索摘要才读取 [references/search-playbook.md](references/search-playbook.md)。某一页打不开或要登录：跳过该条，在筛选说明里写明站点与原因，不要用记忆中的房价补上。
3. 读取 [references/valuation-rules.md](references/valuation-rules.md) 后计算。不要另写公式。
4. 读取 [references/report-format.md](references/report-format.md)，从 [assets/report-template.md](assets/report-template.md) 复制骨架，写入 {标的简称}_估值报告.md，并把正文回复用户。不输出 JSON。
5. 运行校验。退出码为 1：先改报告再跑，把 ERROR 处理完才能交付。命令启动失败：明确告诉用户「机器校验未执行」以及失败原因，不要说报告已通过。

skillRoot 是本文件所在目录：

python "{skillRoot}/scripts/validate_report.py" "{标的简称}_估值报告.md" --area 110

只有 WARNING 时可以交付，但「风险提示」里要写上这些警告。空白骨架按熔断口径通过，是未填数时的预期结果。

输入输出示例

输入：长沙市岳麓区某路某号，建筑面积 110㎡。

检索到带链接的同小区样本时，写入 岳麓某小区_估值报告.md。抬头要有建筑面积、有效样本、置信度和综合估值；结论表有挂牌、成交两行；样本表每行有面积、总价、单价和 http 链接。版式见 [references/report-format.md](references/report-format.md)。该文件里的金额和 example.com 只说明版式，不是行情，禁止抄进真实报告。

一条有效记录都没有时，综合估值写 0 – 0 万元（中枢 0 万元），置信度 ≤ 30，风险提示第 1 条写明未检索到该地址的有效挂牌或成交。不要改成一个城市均价。

已知限制

• 这是参考估值，不是正式评估报告。
• 只覆盖中国内地、公开网页上能核对到的单套住宅。需要登录才看得到的成交记录直接放弃。
• 不估整栋、整宗地和商业批量。
• 校验脚本只用 Python 标准库。本机没有 Python 时，必须说明机器校验未执行。
• 置信度最高 95。样本少于 5 条时不要给高置信度。

交付后询问

报告交给用户之后，在对话里单独问，不要写进报告：

是否需要正式可追溯估值报告，或导出完整版 PDF（含估值过程）？

• 用户明确同意：工作区已有 asset-ai skill 就沿用已确认的地址与面积继续；没有则说明可用 AssetAI Skill 导出，并给出 https://api-doc.assetai.qiongyuantech.com/guide/skill。不要附带企微、扫码、加群或「下载 App」。
• 用户拒绝或未表态：停止。

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