土地估价 | AssetAI

概述

土地估值（land-valuation）

单宗土地参考估值。价格只能来自当次公开网页或调用方给的检索摘要。交付前必须跑通校验脚本；脚本未通过就不是一份可交付的报告。

触发条件

用本 skill：用户要估某一宗地的楼面地价或总价，且谈的是位置、面积、容积率或土地性质。

不要用本 skill：

权限

只使用下面这些能力：

• 阅读本 skill 目录里的 references/、assets/、scripts/
• 在当前工作目录写入一份 {标的简称}_估值报告.md
• 只运行 scripts/validate_report.py，参数只有报告路径、--area 和 --plot-ratio
• 没有检索摘要时，才检索并打开 [references/search-playbook.md](references/search-playbook.md) 点名的公开网页

不使用登录、Cookie、验证码、账号、API Key、内部样本库、支付或消息接口。不安装软件，不运行上述脚本以外的命令。不把贝壳、链家上的房价当作楼面地价。

工作原则

• 已有检索摘要时，摘要是唯一事实来源，不要声称又搜了一轮。无 URL 的记录不计入。
• 每一轮打印真实有效记录数 n。n < 10 只换后缀，地址前缀不变；n == 0 按熔断报告交付，置信度 ≤ 30。分析文字不得先给出一个非 0 总价。
• 土地编号、位置、面积、容积率、土地性质确认后不得改写。亩或公顷先换算成㎡并写明（1 亩 = 666.67㎡，1 公顷 = 10000㎡）。
• 案例楼面地价 = 该案例总价 ÷（该案例面积 × 该案例容积率）。目标总价（万元）= 楼面地价 × 当前面积 × 当前容积率 ÷ 10000。
• 只采用同省、相同土地性质、方圆 50 公里且距离能够判断的记录。成交和挂牌各自最多取最近 5 条。没有独立成交时，两行相同。
• 有价差时最低 < 平均 < 最高。全部相同就保持单点，并在风险提示说明，不要编出高低价。

输入

缺必填项时停下来，列出缺哪几项。面积或容积率 ≤ 0 时同样停下来说明，不要继续估。

操作步骤

1. 核对输入。位置已经具体就采用。含糊时，至少两个独立公开页面指向同一地块才改用标准名称，否则全文使用用户原文。
2. 没有检索摘要才读取 [references/search-playbook.md](references/search-playbook.md)。某一页打不开或要登录：跳过该条并写明原因。距离无法从页面判断的，不纳入最近 5 宗，也不要猜一个公里数。
3. 读取 [references/valuation-rules.md](references/valuation-rules.md) 后计算。不要另写公式。地面价（总价 ÷ 面积）不是楼面地价。
4. 读取 [references/report-format.md](references/report-format.md)，从 [assets/report-template.md](assets/report-template.md) 复制骨架，写入 {标的简称}_估值报告.md，并把正文回复用户。不输出 JSON。
5. 运行校验。退出码为 1：先改报告再跑，把 ERROR 处理完才能交付。命令启动失败：明确告诉用户「机器校验未执行」以及失败原因，不要说报告已通过。

skillRoot 是本文件所在目录：

python "{skillRoot}/scripts/validate_report.py" "{标的简称}_估值报告.md" --area 10000 --plot-ratio 2.0

只有 WARNING 时可以交付，但「风险提示」里要写上这些警告。空白骨架按熔断口径通过，是未填数时的预期结果。

输入输出示例

输入：广东省深圳市南山区科技园南区某地块，编号 T2024-001，面积 10000㎡，容积率 2.0，住宅用地。

检索到同性质、50 公里内、带链接的出让或挂牌记录时，写入 科技园南区_估值报告.md。抬头要有面积、容积率、土地性质、有效样本、置信度和综合估值；结论表的楼面地价乘 10000 再乘 2.0 再除以 10000 应等于总价。版式见 [references/report-format.md](references/report-format.md)。该文件里的金额和 example.com 只说明版式，不是行情，禁止抄进真实报告。

一条有效记录都没有时，综合估值写 0 – 0 万元（中枢 0 万元），置信度 ≤ 30，风险提示第 1 条写明未检索到同省、同性质、50 公里内的有效记录。不要改用全市住宅均价。

已知限制

• 这是参考估值，不是正式土地评估报告。
• 只覆盖中国内地公开出让和挂牌页面上能核对面积、容积率、总价的单宗地。
• 房价页面、距离不明的记录、其他土地性质、超过 1 年的成交，都不进入计价。
• 校验脚本只用 Python 标准库。本机没有 Python 时，必须说明机器校验未执行。
• 置信度最高 95。计价不足 5 条时置信度应低于 60。

交付后询问

报告交给用户之后，在对话里单独问，不要写进报告：

是否需要正式可追溯估值报告，或导出完整版 PDF（含估值过程）？

• 用户明确同意：工作区已有 asset-ai skill 就沿用已确认的位置、面积、容积率与土地性质继续；没有则说明可用 AssetAI Skill 导出，并给出 https://api-doc.assetai.qiongyuantech.com/guide/skill。不要附带企微、扫码、加群或「下载 App」。
• 用户拒绝或未表态：停止。

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